Vážení čtenáři,
dnes se podíváme na nedávnou novelu zákona o spotřebitelském úvěru, která přináší změny v předčasném splacení hypoték během fixačního období. Zatím nezoufejte, dochází i k rozšíření výjimek, kdy budete moci splatit hypotéku i bez sankcí.
Nová pravidla pro předčasné splacení hypotéky
Banky nyní budou moci účtovat poplatky řádově v desítkách tisíc korun, což je výrazný nárůst oproti dosavadním stokorunovým částkám, v případě, že hypotéku doplatíte dříve než v termínu fixace.
Jako náhradu za účelně vynaložené náklady budou mít banky právo požadovat od klientů kromě administrativních nákladů i rozdíl mezi původní a aktuální průměrnou úrokovou sazbou na trhu. Nicméně, novela stanovuje strop, a to ve výši 0,25% za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1% z mimořádné splátky.
Tímto opatřením ministerstvo financí reaguje na dlouhodobou snahu bank o spravedlivější výpočet nákladů spojených s předčasným splacením hypotéky.
Možnosti předčasného splacení zdarma
Přestože nová pravidla zvyšují poplatky za předčasné splacení, klienti stále mají několik možností, jak úvěr na bydlení předčasně splatit zcela zdarma. Kromě konce fixačního období jsou výjimkou i situace označované jako "sociálně či zdravotně citlivé". To zahrnuje dlouhodobou nemoc, invaliditu nebo úmrtí dlužníka, jeho manžela či partnera, pokud to výrazně ovlivní schopnost splácení. Výjimka se vztahuje i na případ, pokud dojde k plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
V platnosti zůstává i možnost, aby klient každý rok k výročí smlouvy splatil až 25% původní výše hypotéky (tedy nikoliv jen z aktuálního zůstatku), aniž by mu banka účtovala korunu.
Nově bude možné předčasné splacení bez sankcí i v případě prodeje nemovitosti, ke které je úvěr vázán, a to pokud je doba delší než 24 měsíců od uzavření smlouvy o tomto úvěru. Sankce také nehrozí při vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, pokud se vypořádání týká nemovitosti financované úvěrem na bydlení nebo sloužící k jeho zajištění.
Účinnost nových pravidel
Nová pravidla vstoupí v platnost v září 2024, konkrétně od začátku devátého kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bude novela zveřejněna ve Sbírce zákonů. Tato opatření budou mít vliv na nové i stávající smlouvy, ale u stávající smlouvy budou pravidla platit až od začátku nové fixace, která bude až po datu od září 2024. Tedy pokud Vás čeká fixace hypotéky v létě 2024 nic se neděje. Pokud ale nová fixace nastane až v září či později, budou se na ni vztahovat již nová pravidla.
Výklad České národní banky
Novela je reakcí na přísnější výklad České národní banky, která zvýhodňovala klienty. Změny mají za cíl dosáhnout spravedlivějšího výpočtu nákladů spojených s předčasným splacením hypotéky. Banky teď budou mít větší pravomoci požadovat náhradu za účelně vynaložené náklady a rozdíl mezi původní a aktuální úrokovou sazbou, avšak s nově stanovenými omezeními.
Účelně vynaložené náklady a „úrokový gap“
Novela stanoví, že za účelně vynaložené náklady lze považovat administrativní náklady předčasného splacení, které budou nově stropovány na maximálně 1 000 Kč. Dále se jako účelně vynaložený náklad zavádí pojem „úrokový gap“ což je rozdíl mezi původním úrokem, tedy kolik by spotřebitel zaplatil za úroky do konce fixace, pokud by splacení hypotéky proběhlo beze změny a úrokem, který by dlužník platil za stejnou dobu, tedy od doby předčasné splátky do konce původní fixace, pokud by byl jeho úvěr úročen tzv. referenční sazbou. Tato sazba bude pravidelně vyhlašovaná ČNB pro jednotlivé účely a fixace. Z pohledu věřitele představuje referenční úrok částku, kterou by obdržel v případě, že by předčasně splacenou část dluhu ihned poskytl jinému dlužníkovi na trhu za současnou tržní úrokovou sazbu. Pokud je součet administrativních nákladů a „úrokového gapu“ kladný, je tato částka považovaná za účelně vynaložený náklad. Stropem je jedno procento z předčasně splácené jistiny.
Kommentare