Jak poznat předraženou nemovitost a nenaletět

V praxi se poměrně často setkávám s tím, že klienti podlehnou prvnímu dojmu, tedy kvalitní prezentaci, hezkým fotografiím nebo dobře připravené nabídce. To je přitom naprosto v pořádku, protože správná prezentace je důležitou součástí realitní služby.

Problém nastává ve chvíli, kdy se pozornost soustředí jen na vizuální stránku a upozadí se faktory, které mají na cenu skutečný vliv.

Srovnávací analýza jako základní kámen

Základem je vždy srovnání s reálnými prodeji. Nestačí se dívat jen na inzerci, protože ceny v nabídce jsou často spíše představou prodávajících než skutečnou realitou.

Pracuji s daty z cenových map a záznamů z katastru nemovitostí, které ukazují, za kolik se podobné nemovitosti skutečně prodaly. Právě tyto informace dávají mnohem přesnější obrázek o tom, kde se trh v dané lokalitě aktuálně pohybuje.

Je ale důležité vnímat i kontext, tedy stav nemovitosti, patro, orientaci nebo konkrétní dům. Teprve kombinace těchto faktorů pomůže vyhodnotit, jestli je cena nastavená realisticky a jaký je případný prostor pro vyjednávání.

„Ležáci“ na trhu

Dalším častým signálem, že s cenou nemusí být něco v pořádku, je doba, po kterou se nemovitost na trhu vyskytuje.

Pokud vidíte inzerát, který je aktivní déle než tři až čtyři měsíce, aniž by došlo k rezervaci nebo výraznější úpravě ceny, velmi často to znamená, že trh tuto cenu nepřijal.

Majitelé takových nemovitostí někdy do ceny promítají i svůj osobní vztah k nemovitosti, lidově řečeno „citový příplatek“. Může jít o vzpomínky, úsilí vložené do rekonstrukce nebo jednoduchou potřebu získat určitou částku na nákup jiného bydlení.

Z jejich pohledu je to pochopitelné, pro kupujícího ale tyto faktory obvykle nemají přímý vliv na to, kolik je ochoten zaplatit.

Technický stav a skryté náklady

Předraženost se nemusí projevit jen v samotném čísle na cenovce, ale i v nepoměru mezi cenou a technickým stavem nemovitosti.

Setkávám se s tím, že byt prezentovaný jako „po rekonstrukci“ je ve skutečnosti často jen po kosmetických úpravách. Při bližším ohledání pak zjistíte, že rozvody elektřiny jsou stále v hliníku nebo že stoupačky jsou na hranici životnosti.

V takovém případě kupujete za plnou cenu nemovitost, která bude v relativně krátké době vyžadovat další investice v řádech statisíců korun. Ve výsledku ji tak přeplácíte o hodnotu těchto budoucích oprav, které nejsou v ceně zohledněny.

Lokalita a její budoucí vývoj

Vedle samotné nemovitosti je potřeba sledovat i širší kontext lokality.

Do ceny se nepromítá jen aktuální stav okolí, ale i jeho budoucí vývoj. V praxi se setkávám s tím, že nemovitost je prezentována jako klidné bydlení, ale při pohledu do územního plánu zjistíte, že se v blízkosti plánuje například rozšíření komunikace nebo nová výstavba.

Pokud je cena nastavená pouze podle současného stavu, bez zohlednění těchto změn, nemusí odpovídat tomu, jak se bude hodnota nemovitosti vyvíjet v čase.

Nejčastější chyby kupujících

Velmi častou chybou je rozhodování pod vlivem emocí. Ty jsou při výběru bydlení naprosto přirozené a často i důležité, problém ale nastává ve chvíli, kdy převáží nad racionálním vyhodnocením ceny a stavu nemovitosti.

Pokud si kupující nemovitost „zamiluje“, může snadno přehlédnout její nedostatky a akceptovat vyšší cenu, než odpovídá trhu.

Další chybou je nedostatečná analýza lokality a jejího budoucího vývoje. Hodnota nemovitosti není dána pouze jejím stavem, ale i okolím, dostupností služeb, dopravou a potenciálem dalšího rozvoje.

Kupující také často podceňují technický stav nemovitosti, což může vést k dodatečným investicím v řádech stovek tisíc korun, které nebyly zohledněny v kupní ceně.

Praktický příklad z praxe

Typickým příkladem jsou byty, které jsou nabízeny za cenu blížící se novostavbě, přestože se nacházejí ve starším panelovém domě bez rekonstrukce. Kupující bez srovnání může tuto cenu považovat za standardní, přestože je v takovém případě obvykle prostor pro výrazné vyjednávání.

Podobná situace nastává i v případě, kdy je nemovitost koupena bez důkladné kontroly technického stavu a následně se ukáže nutnost investovat do rekonstrukce statisíce korun. Z původně „dobré koupě“ se tak může stát výrazně méně výhodná investice.

Jak se bránit a jak postupovat?

Pokud zvažujete koupi nemovitosti, mým doporučením je nejednat pod tlakem a opřít rozhodnutí o data, ne jen o první dojem. Pomůže i pohled někoho nezávislého, kdo není do transakce emočně zapojený a dokáže cenu i stav nemovitosti zhodnotit s odstupem.

Pamatujte, že peníze, které ušetříte tím, že nenaletíte na předraženou nabídku, můžete investovat do své rodiny, svých zájmů nebo do dalšího zhodnocení. Mým cílem je, aby rozhodnutí o koupi nemovitosti bylo podložené daty a reálným stavem, ne jen emocemi.

Pokud si nejste jistí, jestli cena odpovídá realitě, ráda se na to s vámi podívám individuálně. Společně najdeme cestu, jak vaše finance chránit při rozhodování o koupi nemovitosti.

Kontaktujte mě