V době, kdy se trh s nemovitostmi neustále vyvíjí a ceny rostou, je pro mnohé z nás koupě nemovitosti přímo od developera atraktivní možností. Jak ale postupovat, abyste se vyhnuli potenciálním rizikům a zvolili ten správný developerský projekt?
Pokud zvažujete nákup developerského projektu, je důležité být informovaný a mít přehled o klíčových faktorech, které mohou ovlivnit úspěch Vaší investice. Jako realitní makléřka Vám chci představit několik důležitých informací a poradit Vám, co je potřeba zvážit při rozhodování o koupi.
1. Analýza projektu
Při zvažování developerského projektu je důležité provést pečlivou analýzu projektu. To zahrnuje zhodnocení polohy projektu, kvality stavební práce, plánů a povolení, a také očekávaného vývoje trhu v dané lokalitě. Důkladná analýza Vám umožní pochopit potenciál projektu a předvídat jeho budoucí vývoj.
2. Financování a hypotéka
Získat hypotéku na developerský projekt je v principu stejné jako u jiné nemovitosti. Budete muset doložit bance své příjmy, bonitu a další doklady. Banka také posoudí hodnotu nemovitosti a stanoví maximální výši hypotéky, kterou Vám může poskytnout.
Na financování developerských projektů se však vztahují některá specifika:
Hodnocení developerského projektu: Pro to, aby Vám banka byla schopna posoudit hodnotu nemovitosti, posuzuje i developerský projekt samotný. Banka tak zpravidla vyžaduje doklady jako stavební povolení, potvrzení o energetické náročnosti budov (PENB), a dokonce i geometrický plán v případě, že došlo k přečíslování pozemků. Tyto dokumenty jsou nezbytné pro registraci projektu a další procesy v bance.
Čerpání hypotéky: Kupní cena na developerský projekt se často platí v etapách, které jsou svázány s určitými fázemi dokončení projektu. S tímto úzce souvisí i čerpání hypotéky.
První část kupní ceny se platí po podpisu rezervační smlouvy, která současně vyzývá k úhradě rezervační zálohy. Nejdříve odchází vlastní prostředky. Pokud je požadovaná výše zálohy vysoká a naše vlastní zdroje nestačí, lze již v této fázi na doplatek rezervační zálohy čerpat hypotéku. Další převažující část se čerpá po kolaudaci stavby a doplatek pak po zápisu do katastru nemovitostí.
Výše uvedený postup financování lze považovat za nejčastěji používaný. Nicméně někteří developeři mají financování rozděleno na více dílčích částí podle rozestavěnosti stavby.
Důležité je zmínit, že po celou dobu rozčerpanosti hypotéky platíte jen úroky vždy z aktuální vyčerpané výše hypotéky.
3. Právní a stavební aspekty
Každý developerský projekt musí splňovat právní normy a požadavky. Zkontrolujte platnost stavebních povolení, předchozích auditů, a dbejte na to, aby byly splněny veškeré legislativní požadavky. Právní rady a prověření stavebních technických aspektů jsou klíčové při minimalizaci rizika spojeného s investicí do developerského projektu.
4. Rizika a potenciální výnosy
Investice do developerského projektu může přinést vysoké výnosy, ale je také spojena s určitými riziky. Zvažte faktory jako je tržní poptávka, konkurenční prostředí a možné stavební komplikace. Důkladné zhodnocení rizik a potenciálních výnosů Vám umožní lépe porozumět očekávané návratnosti investice.
Na co si dát pozor?
Při koupi nemovitosti z developerského projektu je důležité si dát pozor také na následující:
Důvěryhodnost developera:
Historie a zkušenosti: Než se rozhodnete k podpisu, zjistěte, jak dlouho developer působí v oblasti developmentu a jaké má zkušenosti s podobnými projekty.
Reference a hodnocení: Prozkoumejte reference a recenze od předchozích klientů. Nebojte se oslovit tyto klienty a zeptat se na jejich zkušenosti.
Finanční stabilita: Ověřte, zda má developer solidní finanční zázemí, což může znamenat menší riziko pro Vaši investici. Zda developer nemá nesplacené dluhy nebo jiné finanční závazky, které by mohly projekt ohrozit. V případě, že si berete hypotéku, můžete se zeptat i banky, zda a jaké má s příslušným developerem zkušenosti.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK):
Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK) je smlouva, která předchází podpisu kupní smlouvy. Je to dohoda mezi kupujícím a prodávajícím (v tomto případě developerem), která se používá při
koupi nemovitostí, jež ještě nejsou dokončeny. Tato smlouva zavazuje obě strany k tomu, že v budoucnu, když bude nemovitost dokončena, uzavřou hlavní kupní smlouvu.
Jasné podmínky: Ujistěte se, že smlouva jasně specifikuje všechny podmínky spojené s koupí, včetně ceny, specifikací nemovitosti, termínů dokončení stavby a sankcí za nedodržení těchto termínů.
Právní kontrola: Než smlouvu podepíšete, nechte ji překontrolovat právníkem specializujícím se na realitní právo, aby byly zajištěny Vaše zájmy a minimalizováno právní riziko.
Plán financování:
Realistický rozpočet: Před podpisem jakýchkoliv dokumentů pečlivě spočítejte celkové náklady spojené s koupí nemovitosti. Zahrňte nejen cenu nemovitosti, ale i další výdaje jako jsou poplatky za hypotéku, právní služby, zařizování kuchyně, vybavení bytu a potenciální nečekané výdaje např. Klientské změny apod.
Schválení hypotéky: Předtím, než se zavážete k nákupu, ujistěte se, že máte předběžně
schválenou hypotéku od banky, což Vám dá větší jistotu, že financování bude k dispozici, když to bude potřeba.
Prohlídka nemovitosti:
Kontrola stavu: Před podpisem kupní smlouvy si nemovitost důkladně prohlédněte. Ujistěte se, že vše odpovídá Vašim očekáváním a neexistují žádné zjevné vady nebo nedokončené práce.
Opravy a záruky: Požadujte, aby případné nedostatky byly opraveny před předáním, a zjistěte, jaké záruky developer poskytuje na stavbu a použité materiály.
Kontaktujte mě
Pokud uvažujete o nákupu nemovitosti z developerského projektu, je klíčové být dobře připraven a informován ještě před zahájením celého procesu. Jako zkušená realitní makléřka Vám mohu nabídnout komplexní poradenství, které zahrnuje analýzu trhu, finanční plánování, vyřízení hypotéky a právní podporu. Společně se mnou projdete tímto složitým procesem hladce a bez starostí. Vaše spokojenost a dosažení cílů jsou pro mě prioritou. Dohodněme si schůzku a pojďme společně probrat Vaše plány a možnosti.