Nejčastější vady u starších bytů a domů: Jak je poznat, kdy jsou problém a kdy ne?

Starší byty a domy představují pro mnoho kupujících atraktivní volbu. Často jsou prostornější, lépe situované, v zabydlených lokalitách a často i cenově dostupnější než novostavby. S věkem ale přicházejí i typické technické vady, které mohou být buď úplně v pohodě, nebo se naopak proměnit v nákladný problém. Klíčem k dobrému rozhodnutí je umět rozlišit, které závady jsou běžné a řešitelné, a které mohou znamenat zásah do rozpočtu v řádu statisíců korun.

Níže uvádím nejčastější vady, se kterými se u starších nemovitostí setkávám, a přidávám praktické příklady z realitní praxe.

1. Elektroinstalace v hliníku - tichý zabiják starých bytů

Byty postavené před rokem 1980 mají velmi často původní elektroinstalaci v hliníku. Ta sama o sobě není automaticky nebezpečná, ale s věkem ztrácí pružnost, uvolňuje se v zásuvkách a může způsobovat přehřívání vodičů. Kompletní rekonstrukce elektroinstalace se dnes pohybuje řádově v desítkách tisíc až nižších stovkách tisíc korun, podle velikosti bytu.

Praktická zkušenost:

Kupující se domníval, že byt má novou elektroinstalaci, protože vypínače a zásuvky působily nově. Při odborné kontrole se ale ukázalo, že šlo jen o kosmetickou úpravu a původní hliníkové rozvody zůstaly beze změny. 

2. Vlhkost, plísně a špatná izolace

Starší domy často trápí nedostatečná nebo chybějící hydroizolace. Vlhkost může být:

• vzlínající - typická u starých domů bez drenáže,

• kondenzující - vzniká při špatném větrání, často v kombinaci plastových oken a nezatepleného domu,

• způsobená technickým stavem – např. starými okapy, poškozenou fasádou nebo netěsnou střechou.

  
  

Jak poznat problém:

Zatuchlý zápach, mapy na zdech, odlupující se malba, studené rohy místností nebo solné výkvěty. Vlhkost patří mezi nejzrádnější vady. Její skutečný rozsah se často ukáže až po odkrytí omítek.

3. Staré rozvody vody a odpadů

Původní ocelové rozvody vody mohou být zarostlé, zkorodované a snižují tlak vody.U odpadů je častým problémem litina, která časem praská, netěsní a může způsobovat havárie.Kompletní rekonstrukce stoupaček je běžná zejména u bytových domů z 60.–80. let a je důležité zjišťovat, zda již proběhla, nebo je teprve plánována.

4. Okna a netěsnosti

Starší dřevěná nebo nekvalitní plastová okna dokážou zvýšit náklady na vytápění o desítky procent. V praxi se často setkávám s tím, že okna sice byla vyměněna, ale bez kvalitního zednického zapravení, což následně vede ke kondenzaci vlhkosti a vzniku plísní.

5. Statické poruchy - praskliny nejsou jen kosmetika

Ne každá prasklina znamená problém, ale některé mohou signalizovat vážnější poruchu:

• svislé praskliny bývají často jen kosmetické,

• šikmé praskliny mohou znamenat sedání domu,

• praskliny širší než 3 mm si žádají posouzení odborníkem.

  
  

Z praxe:

U jednoho domu, který na první pohled působil ve velmi dobrém stavu, byla zjištěna prasklina kolem okna. Následné statické posouzení ukázalo, že část domu sedá v důsledku dlouhodobého podmáčení základů.

6. Tepelné mosty a energetická náročnost

Starší byty a domy často neodpovídají současným standardům energetické efektivity.Mezi časté problémy patří:

• nezateplená fasáda,

• špatně izolované stropy nebo střecha,

• netěsnící okna,

• zastaralé nebo neefektivní zdroje vytápění.

Špatná energetická náročnost může zvýšit náklady na bydlení o 30-50 %, což je faktor, který je potřeba při koupi realisticky zohlednit.

7. Střecha - nejdražší část celého domu

U starších domů se setkávám s problémy jako:

• degradace střešní krytiny

• zatékání kolem komínů

• staré krovy napadené dřevokaznými organismy

Oprava nebo výměna střechy patří mezi finančně nejnáročnější zásahy, zejména u domů z druhé poloviny 20. století.

8. Vady v bytových domech - dům je stejně důležitý jako byt

U starších bytů je zásadní sledovat i stav celého domu, nejen samotné jednotky:

• stav střechy,

• rozvody a stoupačky,

• stav výtahu,

• okna ve společných prostorech,

• kondici sklepů a kočárkáren,

• a samozřejmě výši fondu oprav.

Mnoho kupujících se soustředí pouze na byt, ale neřeší dům jako celek, přestože právě stav domu často určuje budoucí investice v řádu statisíců až milionů korun.

Závěr

Starší byty a domy mohou být skvělou příležitostí, ať už pro vlastní bydlení, nebo jako investice. Zároveň ale často skrývají vady, které nejsou na první pohled vidět a mohou později znamenat výrazné dodatečné náklady.

Klíčem k úspěšné koupi je důsledná technická prověrka ještě před podpisem smlouvy, ideálně s odborníkem, který ví, kde hledat skryté vady. Stejně důležité je realistické plánování rozpočtu, tj. nejen na samotnou koupi, ale i na rekonstrukci a možné opravy.

U starších nemovitostí je důležité dívat se nejen na aktuální technický stav, ale také na potenciál a reálnou hodnotu v kontextu lokálního trhu, kde často rozhoduje kombinace lokality, dispozice, technického stavu a možností budoucího zhodnocení.

Pokud budete znát typické problémy starších nemovitostí, snadněji rozeznáte, kdy jde o drobnou závadu a kdy o riziko, které může ovlivnit celkovou hodnotu a bezpečnost domu či bytu. Díky tomu se můžete rozhodovat s větší jistotou a vybrat takovou nemovitost, která vám bude dlouhodobě dobře sloužit.

Kontaktujte mě