Hypotéky znovu zdražují. Co to udělá s cenami nemovitostí?

Ještě v první polovině letošního roku bylo možné získat hypotéku se sazbou kolem hranice 4 %. Od té doby se situace výrazně změnila.

Podle ČBA Hypomonitoru, který vychází ze skutečně sjednaných hypoték tuzemských bank a stavebních spořitelen, vzrostla průměrná sazba nových hypoték z 4,79 % v červnu na 4,90 % v červenci a 5,00 % v srpnu. Růst pokračoval i během září. U hypoték, které aktuálně řeším pro své klienty, se dnes u běžných kratších fixací pohybujeme přibližně kolem 5,3 až 5,6 %. Konkrétní sazba samozřejmě závisí na bance, parametrech úvěru a individuální situaci klienta.

Nabízí se proto jednoduchá otázka: Když hypotéky tak rychle zdražují, začnou konečně zlevňovat i nemovitosti? A nevyplatí se tedy s koupí počkat?

Co vás čekání skutečně stojí

Představme si jednoduchý příklad. Kupujete nemovitost za 6,25 milionu korun a potřebujete hypotéku ve výši 5 milionů korun se splatností 30 let.

Při sazbě 4,5 % vychází měsíční splátka přibližně na 25 300 Kč. Při 5,5 % je to zhruba 28 400 Kč. Rozdíl činí přibližně 3 100 Kč měsíčně, tedy asi 37 000 Kč za první rok.

Teď se podívejme na druhou stranu rovnice. Pokud by stejná nemovitost během jednoho roku zdražila o 5 %, její cena vzroste z 6,25 milionu na přibližně 6,56 milionu korun. To je přibližně 310 000 Kč navíc a s vyšší kupní cenou zpravidla roste i částka, kterou potřebujete financovat, tedy buď prostřednictvím vyšší hypotéky, případně musíte vložit více vlastních prostředků.

Netvrdím, že nemovitosti příští rok zdraží právě o 5 %. Tento příklad ukazuje jednu věc, na kterou se při čekání na nižší sazby často zapomíná: cena hypotéky a cena nemovitosti se nevyvíjejí společně.

S aktuálně vyšší úrokovou sazbou můžete v dalších letech pracovat. Koupí nemovitosti si naopak zafixujete její dnešní cenu.

Proč vyšší sazby automaticky neznamenají nižší ceny

Aby čekání na levnější hypotéku přineslo i levnější koupi, musely by mezitím odpovídajícím způsobem klesnout také ceny nemovitostí. Zatím takový vývoj nevidíme.

Podle Deloitte Real Indexu, který na rozdíl od nabídkových cen vychází ze skutečně uskutečněných prodejů zapsaných v katastru, dosáhla průměrná realizovaná cena pražských bytů 153 100 Kč za m², což je o 2,4 % více než ve druhém pololetí roku 2025. Tempo růstu tedy zpomaluje, výrazný obrat směrem dolů zatím data nepotvrzují.

Jedním z důvodů je dlouhodobě nedostatečná nabídka. Podle Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy se ve městě v posledních pěti letech dokončovalo přibližně 5 až 6 tisíc bytů ročně, zatímco dlouhodobý cíl je 9 tisíc. V roce 2025 se dokončilo pouze 5 303 bytů.

Dražší hypotéky tedy mohou část poptávky utlumit. Nevyřeší však nedostatek bytů. Jednoduchá rovnice „vyšší sazby = výrazně levnější nemovitosti“ proto zatím v datech oporu nemá.

Co to znamená pro vás, když kupujete

Pokud dnes rozpočet nestačí na ideální nemovitost, nemusí být jediným řešením čekat, až se situace „sama“ zlepší.

Samozřejmě nebudete kupovat 2+kk pro čtyřčlennou rodinu jen proto, abyste za každou cenu něco koupili. Někdy lze pracovat s lokalitou, stavem nemovitosti nebo jinými požadavky. A pokud kupujete první nemovitost s výhledem na vlastní bydlení až za několik let, může dávat smysl i menší byt jako první krok k budování vlastního kapitálu.

Právě tento princip jsem podrobněji rozebrala v předchozí případové studii Koupit první nemovitost v Česku, nebo v zahraničí?. První nemovitost nemusí být konečným cílem, může být součástí plánu, jak se k němu postupně dostat.

Podstatné je nečekat pouze na okamžik, kdy budou současně ideální sazby, ceny i nabídka. Důležitější je hledat variantu, která dává smysl dnes a zároveň vám nechává otevřené dveře pro další krok.

Co to znamená pro vás, když prodáváte

Dražší hypotéky nejsou automatickým signálem ke snižování ceny. Mění se však kupní síla zájemců. Část z nich na danou cenu jednoduše nedosáhne.

V rychle rostoucím trhu dříve někdy stačilo nastavit cenu výš a počkat, až ji trh dožene. Při dražším financování je tato strategie rizikovější. Přestřelená cena může znamenat méně zájemců, delší dobu prodeje a nakonec větší slevu, než kdyby byla cena realisticky nastavená hned na začátku.

O to větší roli bude hrát správné nacenění nemovitosti, způsob její prezentace a celá strategie prodeje.

Řešíte právě teď koupi nebo prodej nemovitosti?

Ráda se s vámi podívám na obě strany zároveň – na skutečnou tržní cenu a strategii prodeje nebo koupě i na to, jak ji nejlépe financovat. Nemusíte kvůli tomu oslovovat realitního makléře a zvlášť hypotečního poradce – obě věci u mě vyřešíte na jednom místě.

Ozvěte se mi, podíváme se na vaši konkrétní situaci a skutečná čísla, ne jen na obecné průměry trhu.

Více o hypotékách a financování najdete na michaelazychova.cz.