Koupit první nemovitost v Česku, nebo v zahraničí? Jeden konkrétní případ z praxe

V posledních letech se s nabídkami zahraničních nemovitostí doslova roztrhl pytel. Apartmán za 2–3 miliony korun může vedle cen nemovitostí v Česku, zejména pak v Praze nebo dalších velkých městech, působit velmi lákavě. Jenže nižší pořizovací cena ještě neznamená, že jde o lepší investici.

Nedávno mě s podobnou úvahou oslovili klienti, kteří chtějí začít budovat majetek. Dnes bydlí v nájmu, jejich příjmy by se měly v dalších letech významně zvyšovat a jejich dlouhodobým cílem je vlastní bydlení. Zároveň nechtějí jen čekat a spořit. Chtějí koupit první nemovitost už nyní a její hodnotu později využít jako základ pro další krok.

To podle mě dává smysl. Otázkou ale je, co koupit, aby je dnešní rozhodnutí skutečně přiblížilo k budoucímu bydlení.

Zahraniční nemovitost za polovinu. Proč ne?

Klienti zvažují dvě varianty. Menší investiční nemovitost v Česku, nebo apartmán v zahraničí, který lze pořídit třeba za polovinu ceny.

K čemu má nemovitost vlastně sloužit?

Tohle je podle mě základní otázka, kterou si každý, kdo o koupi uvažuje, musí zodpovědět jako první. Chcete nemovitost pronajímat a mít z ní pravidelný příjem? Jezdit do ní na dovolenou? Diverzifikovat majetek, který už máte? Nebo teprve začínáte budovat kapitál a vaším skutečným cílem je za pár let vlastní bydlení?

U mých klientů to byla jasně poslední varianta. 

Zahraniční nemovitost nechtějí pro vlastní rekreaci. Jejich plán je poměrně jednoduchý: koupit, pronajímat tak, aby výnos z pronájmu pokryl celoroční provoz nemovitosti, správu a ideálně větší část nákladů na financování. Zároveň počítají s růstem její hodnoty a následným prodejem, ze kterého by získali vlastní prostředky na budoucí bydlení v Česku.

Od realitní kanceláře dostali ukázkové modely výnosnosti, podle kterých by jim sezona měla vynést přibližně 60–80 tisíc korun. To by mělo pokrýt náklady mimo sezonu a celkově by se měli pohybovat přibližně kolem nuly, případně v mírném plusu. Kalkulaci jsem ale neviděla, takže nevím, s jakým způsobem financování se počítá. Klienti totiž nemají nemovitost v ČR, kterou by mohli použít jako zástavu k financování, a právě to může výsledná čísla výrazně změnit.

O samotnou nemovitost se navíc nechtějí starat. Nechtějí tam jezdit ani řešit pronájem a správu. Chtějí vše ponechat na místní realitní či správcovské společnosti.

Nemovitost je tak pro ně především prostředkem, jak zhodnotit vložené peníze a později získat vlastní zdroje pro bydlení v ČR. Navíc zvažují investici na jiném trhu, než na kterém chtějí později vlastní bydlení kupovat.

A právě tady začíná být zajímavé porovnat obě varianty trochu podrobněji.

Nestačí, aby zahraniční nemovitost zdražila

Představme si, že dnes koupíte zahraniční apartmán za 2,5 milionu korun a za pět let ho prodáte za 3,2 milionu. Na první pohled jste vydělali 700 tisíc korun.

Jenže pokud nemovitost v Česku, kterou jste si chtěli jednou koupit za 7 milionů, mezitím zdražila na 9 milionů, ke svému skutečnému cíli jste se nepřiblížili. Naopak.

Pokud má být jedna nemovitost mezikrokem k pořízení jiné, nestačí sledovat pouze to, zda roste její cena. Důležité je také to, jak se ve stejném období vyvíjí trh, na který se chcete později přesunout.

Financování může celý výpočet výrazně změnit

Při koupi nemovitosti v Česku lze standardně využít hypoteční úvěr. Podle konkrétní situace je potřeba počítat i s určitou výši vlastních prostředků, v případě mých klientů nyní alespoň 10 %, u klientů nad 36 let pak zpravidla 20 % kupní ceny. Právě tvorba vlastních zdrojů je proto při postupném budování nemovitostního majetku důležitá.

U zahraniční nemovitosti je situace složitější. Česká banka standardně nevezme do zástavy apartmán například v Albánii, Bulharsku, Kypru nebo jiné podobné destinaci. Pokud klient nemá jinou vhodnou nemovitost v Česku, kterou by mohl použít jako zajištění, musí hledat jiný způsob financování.

Financování zahraničních nemovitostí a další věci, které je dobré před koupí prověřit, jsem podrobněji rozebrala v článku Nemovitosti v zahraničí a financování: Co vše zvážit, než investujete za hranice.

Jednou z možností může být nezajištěný úvěr. Jeho úroková sazba přitom nemusí být na první pohled dramaticky vyšší než u hypotéky. Podstatný rozdíl je ale ve splatnosti. Zatímco hypotéku lze rozložit až na 30 let, u nezajištěného úvěru se splatnost pohybuje kolem 10 let.

Výsledkem je výrazně vyšší měsíční splátka. A právě ta je důležitá nejen dnes. Klienti předpokládají, že jejich příjmy v budoucnu porostou. Jenže pro další koupi nebudou potřebovat pouze dostatečný příjem. Budou znovu potřebovat také vlastní prostředky.

Čím více jejich současného cashflow spotřebuje splátka první investice, tím pomaleji budou další vlastní zdroje vytvářet.

Pozor na "ukázkové" výpočty výnosnosti

Pokud model počítá s výnosem 60–80 tisíc korun za sezonu a výsledkem přibližně kolem nuly, je potřeba vědět, z jakých předpokladů vychází. Jak dlouhá je v daném místě skutečná sezona? S jakou obsazeností kalkulace pracuje? Jaké jsou náklady na správu, pojištění, daně, opravy nebo období bez hostů? A především: je v modelu započítáno také konkrétní financování kupujícího?

U mých klientů je totiž právě pronájem důležitou součástí celé investiční konstrukce. Má pomáhat průběžně hradit provoz nemovitosti, správu a ideálně i část splátek úvěru. Pokud ale skutečný výnos bude nižší, než ukazuje model, rozdíl budou muset klienti doplácet ze svého příjmu.

To neznamená, že předložená čísla musí být špatně. Znamená to jen, že ukázkový výnos projektu není totéž jako skutečný výsledek konkrétního investora. Ten závisí nejen na obsazenosti a provozních nákladech, ale také na tom, za jakých podmínek je nemovitost financovaná. V tomto případě jsou navíc klienti plně odkázaní na místní realitní či správcovskou společnost a na to, že bude nemovitost spravovat a pronajímat v jejich zájmu.

Nemovitost v Česku může pracovat jinak

Představme si naopak menší byt v Česku. Nemusí to být Praha ani nemovitost za 7 nebo 8 milionů. Může jít například o 1+kk v krajském městě s fungujícím trhem nájmů i prodejů.

Část ceny zaplatíte z vlastních prostředků a zbytek financujete hypotékou. Díky delší splatnosti je měsíční zatížení zpravidla výrazně nižší než u nezajištěného úvěru. Také tuto nemovitost můžete pronajímat a nájemné vám pomáhá hradit splátku a další náklady spojené s jejím vlastnictvím.

Ani tady samozřejmě nevíte, za kolik bude mít nemovitost hodnotu za pět nebo deset let. U standardního bytu v Praze, Brně nebo krajském městě se ale pohybujete na trhu, který znáte a kde dokážete podstatně lépe odhadnout poptávku, nájemné i budoucí prodejnost. Pokud nekupujete někde „na konci světa“, nejistota podle mě není ani tak v tom, zda bude o nemovitost za několik let zájem, ale spíš za jakou cenu.

Vedle případného růstu hodnoty navíc postupně klesá zůstatek hypotéky. Nižší měsíční splátka může zároveň ponechat více prostoru pro tvorbu dalších úspor, které budou klienti při budoucí koupi znovu potřebovat.

A je tu ještě jeden podstatný rozdíl. Českou nemovitost nemusíte kvůli dalšímu kroku nutně prodat. Pokud její hodnota vzroste, hypotéka mezitím klesne a vaše příjmy umožní další financování, můžete ji za určitých podmínek využít jako zajištění dalšího úvěru.

U zahraniční nemovitosti tuto možnost při financování českou bankou standardně nemáte. Pokud budete chtít kapitál uložený v apartmánu využít pro vlastní bydlení v Česku, budete jej zpravidla muset nejprve prodat.

První nemovitost v Česku tak nemusí být jen investicí určenou k budoucímu prodeji. Může být prvním stavebním kamenem majetku, na kterém budete dál stavět.

Až budete potřebovat peníze, budete potřebovat také kupce

Samozřejmě ani česká nemovitost není automaticky likvidní a její budoucí cenu nikdo nezaručí.

U standardního bytu v českém krajském městě si ale dokážete poměrně dobře zjistit, kolik podobných nemovitostí se nabízí, jaká je poptávka po nájmech, za jaké ceny se prodávají a kdo může být vaším budoucím kupujícím.

U zahraničního projektu bez zkušeností s místním trhem jste mnohem více odkázáni na informace developera, realitní kanceláře nebo společnosti, která nemovitost spravuje.

Je proto dobré ještě před koupí zjistit, jak v dané lokalitě funguje sekundární trh. Kdo ode mě nemovitost za několik let koupí? Místní obyvatelé? Další zahraniční investoři? Jak dlouho se podobné nemovitosti prodávají? Jaké budou náklady spojené s prodejem?

Protože pokud budu peníze potřebovat jako vlastní zdroje na bydlení v Česku, nestačí mít apartmán oceněný například na 3 miliony korun. Potřebuji ho za odpovídající cenu také skutečně prodat.

Čekat několik dalších let také nemusí být správná strategie

Z toho všeho ale podle mě neplyne závěr: „Teď nic nekupujte, několik let spořte a potom se uvidí.“

S klienty, kteří podobnou radu dostali před několika lety, se setkávám také. Tehdy na určitou nemovitost dosáhli. Dnes už kvůli růstu cen nikoliv.

Čekání na ideální okamžik má jeden zásadní problém. Pokud ceny nemovitostí rostou rychleji než vaše úspory, můžete sice každý rok odkládat více peněz, ale nemovitost, kterou chcete koupit, se vám přesto vzdaluje, a nůžky se vesele rozevírají.

Pokud tedy dnes nemáte dostatek prostředků na byt, ve kterém chcete jednou bydlet, neznamená to automaticky, že nemáte kupovat nic.

Může dávat smysl koupit menší nemovitost, jinou dispozici nebo jinou lokalitu. Třeba menší byt v krajském městě, který lze rozumně financovat, pronajmout a v případě potřeby také prodat.

Podstatné je, aby první koupě nebyla cílem sama o sobě, ale součástí dalšího plánu.

Co tedy v tomto konkrétním případě porovnáváme?

Nejde o jednoduché tvrzení „Česko je lepší než zahraničí“.

Na jedné straně máme zahraniční apartmán s nižší pořizovací cenou, ale kratším financováním a výrazně vyšší měsíční splátkou. Pronájem má především pokrýt jeho provoz a financování a hlavní očekávaný výnos má přijít až při budoucím prodeji. Aby klienti mohli kapitál použít na vlastní bydlení v ČR, budou tedy s velkou pravděpodobností potřebovat nemovitost nejprve prodat. A to na trhu, který neznají, v cizím právním prostředí a možná právě v době, kdy podmínky pro prodej nebudou ideální. Pokud budou vlastní prostředky potřebovat právě pro koupi bydlení v Česku, může je ovlivnit nejen tehdejší cena apartmánu, ale také to, jak rychle se podaří najít kupce.

Na druhé straně je menší nemovitost v Česku. Vyžaduje vlastní prostředky už při koupi, ale lze ji financovat dlouhodobou hypotékou, pronajímat, postupně umořovat dluh a při růstu hodnoty vytvářet další vlastní kapitál. A až přijde čas řešit vlastní bydlení, nemusí existovat pouze možnost prodeje. Podle tehdejší hodnoty nemovitosti, zůstatku úvěru, příjmů a pravidel bank může být možné využít ji také jako další zajištění.

A právě to je podle mě pointa celého případu.

Klienti očekávají, že jejich příjmy v dalších letech porostou. Vyšší příjem ale sám o sobě nevyřeší vlastní zdroje potřebné pro další nákup. Ty je potřeba mezitím také vytvořit.

Proto při podobném rozhodování nestačí porovnat, kde dnes koupíte více metrů čtverečních za méně peněz. Je potřeba si spočítat, co vám po pěti nebo deseti letech skutečně zůstane, jak snadno s tímto majetkem můžete dál pracovat a zda vás první koupě přibližuje k cíli, kvůli kterému jste s investováním vůbec začali.

Zahraniční nemovitost může vyjít skvěle. Stejně tak může dávat větší smysl menší byt v Česku. Smyslem této případové studie proto není rozhodnout, která varianta je obecně lepší, ale ukázat, proč samotná pořizovací cena k takovému rozhodnutí nestačí.

A čekat několik dalších let jen proto, až budou podmínky ideální? Ani to nemusí být řešení. Mnohem důležitější je najít variantu, kterou lze rozumně uskutečnit už dnes a která zároveň nechává otevřené dveře pro další krok.

Plánujete koupi nemovitosti?

Pokud už máte konkrétní záměr a řešíte jeho financování, ráda vám pomohu najít vhodnou cestu. Nejen s ohledem na dnešní koupi, ale také na to, co chcete s nemovitostmi a svými financemi dělat dál.

👉Řeším financování nemovitostí v Česku i možnosti financování koupě v zahraničí. Kontaktujte mě a podíváme se na možnosti pro váš konkrétní záměr.