Nemovitosti v zahraničí a financování: Co vše zvážit, než investujete za hranice

Vlastnit nemovitost v zahraničí je snem mnoha lidí – ať už jako rekreační bydlení, investici k pronájmu nebo jako způsob diverzifikace majetku. Ale s tímto snem přichází i mnoho praktických otázek: kde koupit, jak financovat, jaká jsou daňová a právní pravidla? Tento článek vám přináší základní přehled toho nejdůležitějšího.

Proč lidé kupují nemovitosti v zahraničí?

Důvody bývají různé:

• Vlastní rekreační zázemí (např. ve Španělsku, Chorvatsku, Itálii),

• Investice do turisticky atraktivních lokalit s výnosem z pronájmu,

• Snížení daňové zátěže nebo diverzifikace rizika,

• Budoucí přesun na „důchod v teple“.

• Snaha ochránit majetek před geopolitickým nebo ekonomickým vývojem v ČR (např. inflace, právní nejistota).

Na co myslet před nákupem?

1. Právní řád dané země – vlastnické právo se liší. Např. v Chorvatsku je potřeba mít zvláštní povolení, v Rakousku nebo Itálii bývají přísné regulace.
   

2. Omezení pro cizince – některé státy omezují přímý nákup nemovitostí cizinci.
   

3. Daňové povinnosti – např. daň z převodu, z příjmu z pronájmu nebo z nemovitosti samotné.
   

4. Správa a údržba – kdo se bude o nemovitost starat, když tam nejste? Zvažte, zda budete nemovitost využívat sami, nebo ji pronajímat přes správce. Některé agentury omezují vlastní využití jen na několik konkrétních termínů ročně – navíc mimo hlavní sezónu. Vlastní dovolená tak nemusí být kdykoli dostupná a cesta může být drahá nebo složitá.
   

5. Způsob financování - hypotéku na zahraniční nemovitost lze získat i z ČR, ale ne vždy a ne jednoduše.
   

Financování nákupu v zahraničí

Získat hypotéku na zahraniční nemovitost není nemožné, ale bývá složitější:

• Ve většině případech lze využít českou banku se zástavou nemovitosti v ČR (tzv. „Americká hypotéka“). Pro nákup nemovitosti do osobního vlastnictví v Rakousku, Německu, Slovensku) existují, i když v omezené míře možnosti financování,
  

• Alternativou je hypotéka v zahraničí – podmínky se liší stát od státu (např. ve Španělsku počítejte s vyššími úrokovými sazbami a požadavkem na vyšší vlastní zdroje – obvykle 30–50 %).
  

• Financování čistě z vlastních zdrojů je nejjednodušší, ale pro většinu lidí nerealistický.

Doporučuji důkladné srovnání a konzultaci s odborníkem, který zná podmínky bank i právní prostředí konkrétní země.

Další náklady

• Poplatky realitním kancelářím (v zahraničí bývají vyšší než v ČR),

• Daně a poplatky za převod vlastnictví,

• Notářské a právní služby, ověření vlastnických práv, překlady smluv,

• Správa a údržba nemovitosti – buď vlastní péčí, nebo přes agenturu,

• Zajištění pronájmu – inzerce, check-in/out, úklid, daně z výnosů.

• Znalost místních zákonů – např. ve Španělsku platí,  že pokud v nemovitosti dlouhodobě nebydlíte, může se do ní neoprávněně nastěhovat někdo jiný a právní proces k jejímu opětovnému získání je pak velmi složitý.

• Náklady na cestování do příslušné destinace

Jak poznat výhodnou investici?

• Lokalita s vysokou poptávkou po ubytování, ale stále dostupnými cenami (např. některé části Portugalska, Bulharska, Albánie),

• Dobrý poměr kupní ceny k výnosu z nájmu,

• Jednoduchá právní situace a možnost dálkové správy.

Daňové povinnosti v ČR

Výnosy z pronájmu v zahraničí se obvykle daní v dané zemi. Pokud jste daň z výnosu už zaplatili tam, v Česku ji většinou neplatíte znovu, díky mezinárodním smlouvám o zamezení dvojího zdanění. I tak ale musíte příjem v českém daňovém přiznání uvést. Jak přesně postupovat, záleží na konkrétní smlouvě mezi státy, a proto se vyplatí poradit s daňovým specialistou.

Závěr

Nákup nemovitosti v zahraničí může být výhodnou investicí, ale jen pokud znáte všechna „pro a proti“. Právní, daňová i praktická stránka hrají zásadní roli. Pokud o tom uvažujete, ráda vám pomohu vyhodnotit situaci, porovnat možnosti financování a propojit vás s ověřenými odborníky.

Kontaktujte mě