Nejčastější chyby při pronájmu nemovitosti a jak se jim vyhnout

Pronájem bytu nebo domu je na první pohled skvělý způsob, jak si zajistit stabilní příjem a dlouhodobě zhodnotit majetek. Realita ale bývá složitější. Stačí pár chyb – špatně vybraný nájemník, nevhodně sepsaná smlouva nebo podcenění kontrol – a místo zisku řešíte stres, dluhy nebo poškozenou nemovitost. Jak těmto situacím předejít? Připravila jsem přehled nejčastějších chyb z praxe a tipy, jak se jim vyhnout.

1. Špatný výběr nájemníka

Mnoho majitelů se při výběru spoléhá jen na „dobrý pocit“. Jenže i nájemník, který působí seriózně a má dobrou práci, může mít dluhy nebo závazky, o kterých se pronajímatel bez prověření nic nedozví. V praxi se občas stává, že nájemník přestane platit už po několika měsících a teprve následně se ukáže, že byl v exekuci nebo insolvenci.

Jak se vyhnout chybě:

• vyžádejte si potvrzení o příjmech nebo pracovní smlouvu,

• zkontrolujte insolvenční rejstřík a exekuce (veřejně dostupné online),

• chtějte reference od předchozího pronajímatele.

2. Špatně sepsaná nájemní smlouva

Stáhnout si vzor z internetu vypadá lákavě, ale v praxi to často nestačí. Chybějící inflační doložka, vágní ustanovení o opravách nebo špatně formulované ukončení nájmu mohou vést k vleklým sporům.

Z praxe: Jeden majitel měl ve smlouvě uvedeno, že nájem lze ukončit „po vzájemné dohodě“. Když se vztah s nájemníkem zhoršil, nemohl ho legálně vystěhovat. Dohoda totiž nebyla možná. Případ se nyní řeší soudně a podle advokáta může celý spor trvat i jeden až dva roky.

Jak se vyhnout chybě:

• nechte si smlouvu připravit právníkem nebo realitní kanceláří,

• jasně definujte výši nájemného, záloh, kauce a podmínky pro jejich vrácení,

• do smlouvy zahrňte inflační doložku a mechanismus pravidelných kontrol.

3. Nesprávně nastavené nájemné

Příliš vysoké nájemné byt neobsadí, příliš nízké vás připraví o zisk. Častým problémem je i to, že majitelé nenavyšují nájem o inflaci a za pár let vydělávají o tisíce méně, než mohli.

Příklad z praxe: Majitel bytu v centru Hradce měl nastavený nájem 10 000 Kč měsíčně. O pět let později byl běžný nájem za podobný byt 14 000 Kč. Protože ale smlouvu nikdy neupravil, přišel ročně o 48 000 Kč.

Jak se vyhnout chybě:

• udělejte si průzkum trhu,

• nájemné nastavte podle reálných cen v lokalitě,

• zahrňte do smlouvy inflační doložku, abyste nemuseli cenu každoročně vyjednávat znovu.

4. Chybějící kauce a pojištění

Někteří majitelé se bojí, že kauce nájemníky odradí, a proto ji nepožadují. Jiní ji sice mají, ale v nízké výši a bez pravidelné valorizace. Stejně tak se spoléhají na to, že si nájemník sjedná pojištění domácnosti – a pokud ne, že to „půjde za ním“. Realita je ale taková, že pokud si nájemník smlouvu nezaplatí, nemáte si to na čem vzít. Opravy musíte stejně uhradit sami, a to hned, zatímco vymáhání po nájemníkovi může trvat roky a často skončí bez výsledku.

Z praxe: Majitel požadoval kauci pouze 10 000 Kč a nikdy ji neupravoval. Nájemníci sice několik let platili řádně, ale po ukončení nájmu zanechali byt v dezolátním stavu: rozpadlá kuchyňská linka a zničené spotřebiče, zničené podlahy, rozbité žaluzie, prasklá balkonová skla a kompletně zničený nábytek. Následovalo právní dohadování o rozsahu škod nad rámec běžného opotřebení a celkové opravy vyšly na více než 300 000 Kč. Kauce v tomto případě nestačila ani na zlomek nákladů a „zisk“ z nájmu za několik let padl na opravu bytu.

Jak se vyhnout chybě:

• trvejte na kauci ve výši 1–3 měsíčních nájmů a u dlouhodobých nájmů zvažte její valorizaci,

• požadujte od nájemníků sjednané pojištění odpovědnosti a domácnosti a trvejte na předložení smlouvy (případně pojištění sjednejte sami a promítněte ho do výše nájmu),

• ve smlouvě jasně definujte, za jaké škody nájemník ručí (ze zákona hradí i tzv. drobné opravy a poškození do 3 000 Kč),

• doplňte smlouvu o detailní fotodokumentaci stavu bytu při předání.

5. Absence pravidelných kontrol

Mnozí majitelé předají klíče a byt roky nevidí. Jenže právě pravidelná kontrola může předejít větším problémům.

Příklad: Majitel bytu zjistil až po dvou letech, že nájemník v bytě kouřil, i když to smlouva zakazovala. Byt byl silně znečištěný a vyžadoval kompletní renovaci.

Jak se vyhnout chybě:

• domluvte si pravidelnou kontrolu (např. první po 6 měsících, další jednou ročně),

• právo na kontrolu zakotvěte přímo do smlouvy,

• využijte kontrolu i jako příležitost k udržení dobrých vztahů s nájemníkem.

6. Neznalost právní úpravy

Pronajímatel i nájemník mají jasně stanovená práva a povinnosti v občanském zákoníku. Pokud je neznáte, riskujete zbytečné problémy. Nájemník má ze zákona silnou ochranu a ukončení nájmu není možné libovolně. Vystěhování neplatiče se dříve řešilo výhradně vleklým soudním sporem, dnes už může pomoci novinka v podobě tzv. rozkazu k vyklizení, který celý proces zrychluje, ale i tak je potřeba právní cesta.

Jak se vyhnout chybě:

• seznamte se se základní úpravou v občanském zákoníku,

• pokud si nejste jistí, konzultujte vše s odborníkem nebo advokátem,

• počítejte s tím, že ochrana nájemníka je stále silná – prevence a kvalitní smlouva jsou proto klíčové.

7. Podcenění správy bytu

Pronájem není stoprocentně pasivní příjem. Vyžaduje čas, energii a znalosti. Pokud správu podceníte, problémy přijdou rychle.

Jak se vyhnout chybě:

• počítejte s časem na komunikaci, kontrolu plateb, opravy a administrativu,

• pokud nechcete vše řešit sami, zvažte profesionální správu nemovitosti. Stojí obvykle 8–10 % z nájmu, ale ušetří mnoho starostí.

Závěr

Pronájem nemovitosti je skvělý způsob, jak zhodnotit majetek, pokud se dělá správně. Důležitá je prevence: pečlivě vybrat nájemníka, mít kvalitní smlouvu, nastavit férové nájemné s inflační doložkou, požadovat kauci, sjednat pojištění a pravidelně kontrolovat stav bytu. Správně nastavený proces vám zajistí stabilní příjem a minimální starosti a pronájem se tak může přiblížit tomu, čemu se říká „pasivní příjem“. A pokud si nejste jistí, že máte vše ošetřené, vyplatí se poradit s odborníkem. Ušetří vám to čas, peníze i nervy.

Kontaktujte mě