Prodat byt před rekonstrukcí, nebo nejdřív zrekonstruovat?

„Když byt zrekonstruujeme, prodáme ho přece dráž.“

Ano. Pravděpodobně ano.

Jenže mnohem důležitější otázka zní: O kolik dráž a kolik nás bude stát samotná rekonstrukce, abychom této vyšší ceny dosáhli?

V poslední době jsem řešila hned několik případů, kdy mě majitelé oslovili kvůli ocenění nemovitosti a zároveň stáli před stejným rozhodnutím: prodat byt v současném stavu, nebo jej před prodejem zrekonstruovat?

Na první pohled může být odpověď jednoduchá. Zrekonstruovaný byt má vyšší hodnotu, lépe vypadá na fotografiích a osloví i kupující, kteří se do rekonstrukce sami pouštět nechtějí.

Jenže vyšší prodejní cena ještě automaticky neznamená vyšší výnos pro majitele.

Každá investovaná koruna se do ceny nemovitosti nevrátí

Pokud například nové podlahy stojí 140 000 Kč včetně práce, neznamená to, že se hodnota bytu automaticky zvýší o 140 000 Kč.

Kupující neoceňuje jednotlivé faktury za podlahy, kuchyň, obklady nebo dveře. Dívá se na nemovitost jako na celek a porovnává ji s další nabídkou na trhu.

Stejně tak může majitel investovat do nadstandardních materiálů, drahé kuchyně nebo koupelny, aniž by za ně byl budoucí kupující ochoten odpovídajícím způsobem připlatit.

Rozhodují čísla

Před rozhodnutím proto porovnávám dvě varianty.

Prodej v současném stavu:

reálně dosažitelná prodejní cena − náklady spojené s přípravou nemovitosti = výsledek pro prodávajícího

Prodej po rekonstrukci:

reálně dosažitelná prodejní cena po rekonstrukci − náklady na rekonstrukci − případné vícepráce − další náklady spojené s časem (běžící platby za služby, fond oprav atd.) a financováním = výsledek pro prodávajícího

V obou případech je důležité zohlednit také aktuální nabídku nemovitostí, plánovanou výstavbu v dané lokalitě a vývoj úrokových sazeb. Tyto faktory ovlivňují poptávku, kupní sílu zájemců i vývoj cen nemovitostí v regionu. A teprve potom má smysl rozhodovat.

Pokud se byt před rekonstrukcí prodá například za 9 milionů a po rekonstrukci za 10 milionů, rozdíl jednoho milionu ještě neznamená, že máme milion korun k dispozici na rekonstrukci.

Pokud samotná rekonstrukce spolkne 800 nebo 900 tisíc korun a zabere několik měsíců, může být výsledný přínos velmi malý. V některých případech dokonce žádný.

Proč se investorovi rekonstrukce vyplatí a běžnému majiteli nemusí?

Zkušený investor může mít vlastní řemeslníky, lepší nákupní ceny, zkušenosti s řízením rekonstrukce a především ví, do čeho má smysl investovat a kde už peníze navíc prodejní cenu nezvýší.

Běžný nezkušený vlastník je v jiné situaci. Rekonstrukci zadává za standardní tržní ceny, často řeší jednotlivé dodavatele poprvé, práce se mohou protahovat a velmi snadno začne vybírat materiály podle toho, co se líbí jemu.

Jenže rekonstrukce pro vlastní bydlení a rekonstrukce před prodejem jsou dvě rozdílné disciplíny.

Před prodejem není cílem vytvořit byt podle vlastního vkusu. Cílem je investovat právě tolik, aby se investice promítla do prodejnosti a výsledné ceny nemovitosti.

A pak je tu ještě jeden často opomíjený náklad: vlastní čas. Rekonstrukce vyžaduje desítky hodin organizace, kontroly prací a řešení nečekaných situací. To vše vedle zaměstnání, podnikání, rodiny a dalších povinností. I tento čas má svou hodnotu, přesto ho majitelé při výpočtu návratnosti rekonstrukce často vůbec nezohledňují.

Nemusí to být jen „rekonstrukce, nebo nic“

Mezi prodejem bytu v původním stavu a kompletní rekonstrukcí existuje ještě třetí cesta.

Někdy dává větší smysl nemovitost vyklidit, vymalovat, opravit několik viditelných nedostatků, vyměnit drobné prvky, profesionálně uklidit a připravit ji pro focení a prohlídky.

Relativně malá investice do správně zvolených úprav může mít na výslednou cenu a rychlost prodeje výrazně lepší poměr než kompletní rekonstrukce za stovky tisíc korun.

Takže rekonstruovat, nebo ne?

Univerzální odpověď neexistuje.

U každé nemovitosti je potřeba znát její současnou hodnotu, odhadnout reálně dosažitelnou cenu po rekonstrukci a proti ní postavit skutečné náklady, čas a riziko.

Nejde o to prodat nemovitost za co nejvyšší částku na kupní smlouvě. Jde o to, aby po odečtení všech nákladů zůstalo prodávajícímu co nejvíce.

A někdy k tomu vede rekonstrukce.

Jindy právě rozhodnutí nerekonstruovat.

Pokud to situace dovolí, právě třetí cesta, zmíněná výše, bývá často nejrozumnějším kompromisem mezi náklady, časem a výslednou prodejní cenou. Zkušený realitní makléř navíc dokáže doporučit, které úpravy mají před prodejem smysl, a díky ověřeným kontaktům pomoci zajistit jejich realizaci.

Chystáte se prodat nemovitost?

Než začnete investovat statisíce do rekonstrukce, zjistěte, jakou hodnotu má vaše nemovitost na současném trhu a jak ji připravit k prodeji, abyste dosáhli co nejlepšího výsledku.

Plánujete prodej bytu nebo domu? Kontaktujte mě. Společně nastavíme prodejní strategii, která bude dávat smysl nejen z pohledu prodejní ceny, ale především výsledného výnosu.