Daně a nemovitosti: Kdy platíte, kdy ne a co se mění?
- misazychovaworking
- 4. 8.
- Minut čtení: 3
Prodej, nákup nebo darování nemovitosti, ať už jde o byt, dům, garáž, kancelář nebo jiný nebytový prostor - s sebou nese nejen právní, ale i daňové povinnosti. A protože se pravidla v posledních letech mění, není divu, že v tom má mnoho lidí zmatek. V tomto článku vám přehledně vysvětlím, kdy daň platíte, kdy se jí můžete vyhnout a co byste měli vědět o novinkách v zákoně.
1. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Při prodeji nemovitosti, kterou vlastníte jako fyzická osoba, může vzniknout povinnost platit daň z příjmu z prodeje. Zdanit musíte rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou (zisk), pokud nesplňujete podmínky pro osvobození.
Kdy je prodej osvobozen od daně:
Bydleli jste v nemovitosti alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Nezáleží na tom, zda jste nemovitost vlastnili – klíčové je bydlení (trvalý pobyt není podmínkou, ale je důležitým důkazem).
Vlastnili jste nemovitost minimálně 10 let. U nemovitostí nabytých od roku 2021 platí 10letá lhůta. U nemovitostí získaných do konce roku 2020 platí ještě stará 5letá lhůta.
Využijete prostředky z prodeje na vlastní bydlení. Pokud peníze použijete na nákup nové nemovitosti, rekonstrukci či výstavbu vlastního bydlení, můžete být od daně rovněž osvobozeni. Musíte však dodržet určité termíny (typicky do 1 roku od prodeje – pozor na specifika).
Pozor: Pokud nemovitost pronajímáte a nejde o vlastní bydlení, dvouletá podmínka bydlení neplatí. V tom případě musíte čekat na uplynutí 5, resp. 10 let vlastnictví.
2. Daň z přidané hodnoty (DPH) u developerských projektů
Pokud nakupujete nebo prodáváte novostavbu nebo byt přímo od developera, může se vás týkat i DPH.
Běžně je prodej nemovitosti mezi fyzickými osobami osvobozen od DPH.
Pokud ale developer prodává byt do 23 měsíců od kolaudace, je tento prodej zatížen DPH.
Pokud jste plátce DPH a prodáváte jako podnikatel, může být i váš prodej zdanitelný.
Novinky:
Kvůli častým spekulacím (např. nákupy bytů v předprodejích s cílem je rychle za vysokou cenu přeprodat) se zpřísňují pravidla. U tzv. prvního nabytí nemovitosti je více kontrolováno, zda nedochází ke zneužívání osvobození od DPH – v praxi to znamená, že pokud koupíte nemovitost od developera a brzy ji prodáte, může vám vzniknout daňová povinnost.
3. Daň z nabytí nemovitosti – zrušena
Dobrá zpráva: Daň z nabytí nemovitosti byla zcela zrušena. Pokud tedy dnes kupujete nemovitost, tuto daň již neplatíte.
4. Dědictví a darování
Dědická daň byla zrušena. Pokud dědíte nemovitost, nezaplatíte daň, ale hodnota dědictví se může projevit v jiných daňových povinnostech (např. při následném prodeji).
Darování je složitější.
Pokud darujete nemovitost mezi osobami blízkými (děti, rodiče, sourozenci, vnoučata, strýc/teta, synovec/neteř, manžel/ka, osoba žijící alespoň 1 rok ve společné domácnosti a pečovali jste o ni nebo na ni byli finančně závislí apod.), daň z příjmu se neplatí.
Pokud ale darujete někomu mimo tuto skupinu, může být dar zdaněn jako běžný příjem.
5. Daň z nemovitých věcí a daňové přiznání
Každý vlastník nemovitosti platí daň z nemovitých věcí. Výše daně se odvíjí od typu, velikosti a umístění nemovitosti.
Pokud nemovitost prodáváte, daň za celý kalendářní rok platíte ještě vy jako původní vlastník, i když prodáte třeba v lednu.
Kupující se stává poplatníkem od následujícího roku a musí podat daňové přiznání nejpozději do 31. ledna následujícího roku (např. při koupi v roce 2025 je přiznání nutné do 31. 1. 2026).
6. Praktické tipy
Uchovávejte si dokumentaci k nákupu, prodeji i případným investicím do nemovitosti – pomůže vám to při prokazování nákladů a výpočtu daně.
Pokud si nejste jistí daňovými dopady, konzultace s daňovým poradcem je vždy na místě – zvlášť při vyšších částkách nebo složitějších převodech.
Závěr
Daňové povinnosti spojené s nemovitostmi se nevyplatí podceňovat. Naštěstí existují jasně definované výjimky a podmínky, kdy daně platit nemusíte. Pokud víte, jak se v systému zorientovat, můžete ušetřit nejen peníze, ale i spoustu starostí.
Komentáře