Vážení čtenáři,
nedávno mě oslovili klienti, mladý manželský pár, s tím, že si vyhlídli pozemek a chtěli by si ho koupit a následně stavět. Mají nějakou představu o splátce. Oba jsou OSVČ, je tam spolupracující osoba, vysoký daňový paušál a ideálně potřebují 100% financování. Projít všechny body tohoto případu je na několik dílů 😉. Ráda bych se v tomto článku zaměřila především na téma:
Obecně při koupi jakékoliv nemovitosti vidím pozici kupujícího jako ten slabší článek tohoto obchodního vztahu. Prodávající má za sebou zpravidla realitního makléře, který hájí jeho zájmy a právníka, který ve většině času jedná jen na povel realitní kanceláře a ne vždy, jak se s tím v praxi setkávám, si ověřuje skutečný stav věci nebo jsou smlouvy značně nevyvážené, zejména, když se jedná o složitější případy. Kupující jsou pak na své straně barikády sami, bez pomoci.
Jako realitní makléřka i finanční poradkyně chápu, že proces výběru ideálního pozemku je složitý a vyžaduje důkladnou přípravu a znalosti.
Na co si dávat pozor před uzavřením rezervační smlouvy? Na jaká rizika můžete v praxi narazit?
Zde je několik klíčových bodů, na které byste měli při výběru pozemku myslet. O všech je potřeba vědět a mít informaci. Dá se s nimi pak při koupi pracovat, některé napravit a jiné byste měli opravdu zvážit, zda je to pro Vás akceptovatelné, v pořádku a do koupi vstupujete s tímto vědomím. Jednotlivé body jsou rozděleny do sekce realit a financí.
REALITY
PRÁVNÍ VADY NEMOVITOSTI
ZÁSTAVNÍ PRÁVO bankovní a nebankovní, zpravidla doprovázeno zákazem zcizení (tedy možností změnit vlastníka) a zákazem zatížení (tedy nemožností zapsat další zástavu). Toto je skutečnost, která je volně dostupná a dá se s ní pracovat. V případě zástavy bankovní nebo nebankovní zástavy se navíc pracuje trochu jinak s ohledem na tok peněz, ale je to běžná a častá věc.
VĚCNÉ BŘEMENO DOŽITÍ – je potřeba si ověřit, zda je toto břemeno stále ještě platné nebo už pominuly důvody. Často se mi stává, že osoba, která měla toto právo zřízeno už zemřela a většinu je to právě důvod, proč rodina danou nemovitost prodává. Toto je pak jen administrativní záležitost, jak tento zápis nechat vymazat. Jiný případ je, pokud dožití trvá. Často je pak tato nemovitost sice za lepší cenu, ale je potřeba se skutečností, že pokud nemám vyloženě tento záměr z pohledu nějaké investice, může trvat ještě dlouho než budete nemovitost smět využívat. Navíc taková nemovitost je pak pro případ, že si na koupi berete hypoteční úvěr nevhodná pro zástavu.
PŘEDKUPNÍ PRÁVO – zde je potřeba počítat s tím, že stejná nabídka, jakou jsem si domluvil s prodávajícím, musí být nejdříve přednostně nabídnuta tomu, v jehož prospěch je předkupní právo zřízeno. Pokud odmítne, máme zelenou a můžeme pokračovat.
VĚCNÉ BŘEMENO – typicky ČEZ apod. to jsou břemena, která nemusí být při koupi žádnou překážkou, naopak jsou běžná a častá, jen je potřeba zjistit, o co se přesně jedná.
FYZICKÝ STAV NEMOVITOSTI
POVODŇOVÉ RIZIKO A GEOLOGICKÉ PODMÍNKY - v případě pozemků byste
LOKALITA A JEJÍ VÝHODY - výběr lokality může být zcela zásadní, zda Váš
SKUTEČNÝ VLASTNÍK NEMOVITOSTI
PRÁVNICKÁ OSOBA - v případě, že pozemek kupujete od právnické osoby, ověřte si, že osoba, která podepisuje dokumenty je oprávněná k tomuto úkonu. Jinak by se taky mohlo stát, že smlouvy nebudou platné.
FYZICKÁ OSOBA - kontrolujte rodinný stav prodávající strany. Občas vznikne zádrhel v případě, pokud jsou prodávající manželé. Je potřeba si uvědomit, že katastr nekontroluje rodinný stav předkladatele smluv. Stejně tak se občas stane, že právník realitky jen reaguje na žádost realitky ať připraví kupní smlouvu podle zadání, realitka vidí na LV zápis jednoho z manželů, zadá pokyn právníkovi, ten napíše smlouvy, Vy podepíšete a všichni žijí šťastně až do smrti, jak se uvádí v pohádkách. Jenže může dojít k tomu, že za rok se prodávající bude rozvádět a manželce někdo poradí, že se přece před rokem prodával jejich společný dům, de facto bez jejího souhlasu, resp. podpisu a celou transakci napadne. Pokud je prodávající ženatý nebo rozvedený kratší dobu než 3 roky, zbystřete a chtějte vědět skutečný stav.
ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ INFORMACE
Je potřeba si zjistit, ověřit a vyhledat v patřičných dokumentech, zda je Váš vybraný pozemek vhodný pro výstavbu domu Vašich snů. Dozvíme se zde jaký dům si na pozemku můžeme postavit, jaká je zastavitelnost pozemku, kolik můžeme mít podzemních, nadzemních pater, jaký má povolený vzhled apod.
Má platnost určitou dobu, pokud tedy plánujete stavět v dohledné době, je skoro více méně jisté, že se nic nezmění. Pokud však kupujete pozemek, ale s plánem, že začnete stavět za několik let, připravte se na to, že územní plán se může změnit. Zpravidla dochází k vylepšení a rozvoji územního plánu, ale občas se může stát, že územní plán se posune jiným směrem obce a Vy tak budete mít pozemek, kde maximálně budete chovat slepice.
PŘÍSTUPOVÁ KOMUNIKACE
Z právního hlediska: Vlastnit pozemek, ke kterému se nemůžete dostat, asi není snem nikoho, kdo si zrovna nemůže dovolit pořídit vrtulník jako dopravní prostředek. Je proto potřeba si ověřit přístupovou komunikaci. Pokud je ve vlastnictví obce, je to nejlepší varianta. Pokud je ve vlastnictví fyzické osoby, je potřeba zkontrolovat, zda je zde zřízeno věcné právo cesty a chůze nebo zda s pozemkem kupujete rovnou spoluvlastnicky podíl na přístupové cestě. Rovněž zkontrolujte, jestli zde není nějaká exekuce nebo jiná právní vada. Zvažte i pokud se jedná např. o nezpevněnou komunikaci, jak se např. upravuje v zimě.
INŽENÝRSKÉ SÍTĚ
Pokud jsou sítě, jako elektrika, kanalizace, voda přivedeny na hranice pozemku, je to ideální varianta. Některé sítě se dají samozřejmě nahradit např. jímkou, septikem, vrtem apod. u ostatních je potřeba na příslušných orgánech zjistit možnosti připojení na veřejné sítě. Je potřeba počítat s tím, že pozemek, kde sítě ještě nejsou zavedeny, nemůžete použít jako zástavu v případě, že koupi realizujete přes hypoteční úvěr. Dále je potřeba počítat s tím, že se v praxi setkáváme s tím, že developer/investor koupí pozemek, ten rozparceluje a ještě než ho napojí na sítě, prodává ho s příslibem budoucí dostavby těchto sítí. Jednak jak už zaznělo takový pozemek není pro zástavu vhodný. Druhá věc je fakt, že aktuální hodnota pozemku může být mnohonásobně nižší než jeho budoucí hodnota, pokud již bude pozemek zasíťovaný. Ideální stav by bylo postupné čerpání, nicméně často Vás prodávající tlačí do podpisu, že místo Vás je tam řada dalších zájemců. Ověřte si aspoň, že má prodávající stavební povolení na sítě.
JAKÁ JE ZDE ÚLOHA REALITNÍHO MAKLÉŘE ZASTUPUJÍCÍ KUPUJÍCÍ STRANU?
Když shrneme výše uvedené body je toho celkem dost, co byste si měli před podpisem rezervační smlouvy zajistit. Často je však člověk v situaci, kdy za ním stojí řada dalších zájemců a nemá týdny na oběhávání a zjišťování všech informací a být opatrný je dnes na místě, přeci jen si člověk nekupuje žvýkačky za pár korun.
Co v takové situaci? Dejte si do smlouvy rozvazovací podmínku. Tedy smlouvu klidně hned podepište, ale zakotvěte do smlouvy body, které si ještě chcete ověřit a pokud nebudou odpovídat realitě, bude v tu chvíli smlouva neplatná a budete moci odstoupit bez sankce. Další bod, který musíte vzít zřetel, je termín, do kdy musíte podepsat kupní smlouvu a kolik tedy budete mít času na veškeré zjišťování a zajištění podkladů.
A co pro Vás může udělat realitní makléř zastupující kupující stranu tedy v souhrnu zařídit?
Územní plán a možnosti výstavby: Pomůže Vám zjistit, ověřit a vyhledat v patřičných dokumentech, zda je Váš vybraný pozemek vhodný pro výstavbu domu Vašich snů.
Právní prověření pozemku: Ověří za Vás informace v katastrálním úřadu, abyste měli jistotu, že kupujete pozemek od skutečného vlastníka a bez právních komplikací.
Přístupové cesty a infrastruktura: Zajistí, aby Vaše nová nemovitost byla snadno přístupná a prověří možnosti připojení k veřejným sítím.
Povodňové riziko a geologické podmínky: Provede za Vás analýzu povodňových map ageologického rozboru, abyste předešli případným rizikům.
Lokalita a její výhody: Poradí Vám s výběrem lokality, která splní Vaše očekávání od života v novém domově.
Právní služby: Spolupracuje s dobrými právníky, kteří se specializují vyloženě na prodej nemovitostí. Můžete si tak být jistí, že smlouvy které podepisujete jsou vyvážené a platné.
FINANCE
MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ
BONITA A ÚVĚROVÉ MOŽNOSTÍ - ZAHRŇTE DO ÚVAHY CELÝ FINANČNÍ PLÁN
V tomto případě řešíme financování hypotečním úvěrem, proto musíme spočítat klientovu bonitu. Platí, že je dobré udělat přesnou analýzu příjmů a výdajů ještě před podpisem rezervační smlouvy. Je potřeba však kalkulovat se 2 hypotékami. Nejen na koupi pozemku, ale pokud klient plánuje v dohledné době i stavět, tak se musí vzít do úvahy celý finanční plán.
PŘÍJMY
Dále je potřeba bonitu prokalkulovat na konkrétní čísla. Občas mi klienti zmiňují, že mají takový a makový příjem. U zaměstnanců se dá ještě s těmito čísly relativně pracovat, můžete použít čísla z internetového bankovnictví a podívat se, kolik Vám zaměstnavatel za posledních 12 měsíců v průměru poslal.
Jiný případ nastává u OSVČ, kde to, co chodí na účet a to, co ukazují daňová přiznání, tedy oficiálně uznávaný dokument se velmi často diametrálně liší. Vysoký paušál apod. pak může při nevhodně zvolené bance znamenat KO kritérium.
VÝDAJE
Udělejte si analýzu výdajů. Sepište si všechny povinné výdaje, které platíte. Nejdůležitější jsou pak ty, které lze najít v bankovním, nebankovním registru. Takže ano, i když ta kreditní karta leží v šuplíku a nikdy jste ji nepoužili, tak i ta Vám bonitu rapidně sníží. Mnohdy je pak potřeba požádat o zrušení a ukončení. Další na co klienti zapomínají, jsou otevřené kontokorentní rámce. A pokud jste s bonitou s ohledem na Váš investiční plán na štíru, ukončete je a budete mít při vyřizování hypotéky klid.
Je potřeba udělat řádnou analýzu, propočty, najít vhodnou banku. Skóring po podepsané žádosti o úvěr vše odhalí. Pamatujte si však, ze už skóringem = podáním dotazu do registru, bude v registru vidět zápis. Proto se vyvarujte jen „zkoušením nanečisto“ u různých bank. Můžete se tak dostat do situace, že Vám pak ta finální banka úvěr odmítne, a to přesto, že pokud by v dané bance byla žádost podaná hned na začátku, tak by žádost bez problémů prošla. Ověření bonity, ani skóring není 100% příslib hypotéky, ten je až ve chvíli finálního schválení. Nicméně ve chvíli, kdy máme odhady, máme bonitu, je zde již 99,9% jistota, že úvěr projde. Připravte se na celý případ dopředu než podepíšete rezervační smlouvu a ideálně s někým, kdo se na finančním trhu pohybuje a je znalý finančního trhu.
JAKÁ JE ZDE ÚLOHA FINANČNÍHO ZPROSTŘEDKOVATELE?
Finanční zprostředkovatel Vám může nabídnout nepostradatelnou podporu při zajišťování financování Vaší koupě pozemku. Nejenže Vám pomůže sestavit celý finanční plán včetně propočtu bonity a výběru nejvhodnějšího hypotečního úvěru, ale také Vám poskytne důležité rady a tipy, jak se vyhnout pastem finančního trhu. Upozorní na aspekty ve smluvní dokumentaci, které budou nebo mohou být překážkou pro vyřízení hypotečního úvěru. Díky znalosti bankovních produktů a tržních podmínek najde řešení, které bude pro Vás nejvýhodnější.
Uvědomme si, že veškerá rizika spadají na kupujícího. Navíc se s největší pravděpodobností jedná o největší transakci ve Vašem životě. Vězte, že při koupi pozemku nebo jakékoliv nemovitosti jste nejsilnější, když máte po svém boku odborníka. Využití služeb finančního zprostředkovatele a realitního makléře, který zastupuje Vaše zájmy, může být klíčové pro úspěšnou a bezproblémovou transakci. A pokud nikoho takového nemáte, jsem zde, finanční zprostředkovatel a realitní makléř v jedné osobě, připravena Vám poskytnout komplexní podporu a zajistit, že Váš nákup pozemku bude nejen bezpečný, ale také co nejvýhodnější. Pokud potřebujete pomoc nebo radu, neváhejte mě kontaktovat. Ráda budu Vaším průvodcem na cestě k Vašemu novému domovu.